Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren

Was ist das Ertragswertverfahren?

Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren: Bei vermieteten Immobilien steht nicht der Sachwert bzw. der Verkehrswert im Mittelpunkt, sondern es stellt sich die Frage, welchen Ertrag man über wieviele Jahre erzielen kann. Bei der Ermittlung des Ertragswertes spielen also weitere Faktoren eine wichtige Rolle.

Ein Selbstnutzer hat stets das Interesse, für sein Geld die Immobilie zu bekommen, die seinen Wünschen entspricht. Ein Kapitalanleger bzw. Investor stellt sich die Frage, mit welcher Immobilie kann ich den bestmöglichen Ertrag erzielen. Beides muss sich nicht widersprechen, jedoch erfolgt die Immobilienauswahl von einen anderen Ausgangspunkt heraus.

Faktor 1: Der Bodenwert

Genau wie im Sachwertverfahren ermittelt man hier zuerst den Wert des Bodens bzw. des Grundstücks. Dieser errechnet sich aus dem Bodenrichtwert pro QM, der vom zuständigen Gutachterausschuss mitgeteilt wird und der Anzahl der QM.

Faktor 2: Der Liegschaftszins

Dieser beschreibt den Prozentsatz, mit dem ein Immobilienvermögen aktuell marktüblich verzinst wird. Beim Ertragswertverfahren wird nur der Bodenwert verzinst und nicht das Gebäude. Gebäude nutzen sich ab, sind also nur eine bestimmte Zeit lang nutzbar, weshalb man diese hier nicht einbezieht. Ein gängige Richtwert sind aktuell 5%

Faktor 3: Die Mieteinnahmen und die Unterhaltungs- bzw. Instandhaltungskosten

Wichtig für den Vermieter ist natürlich, was nach Abzug aller Kosten real übrig bleibt. So sind von der Kaltmiete die nicht umlegbaren Nebenkosten inkl. der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage bei WEGs abzuziehen.

Faktor 4: Der Vervielfältiger

Dahinter steckt die Berechnung des Objekts, als des Gebäudes ohne Bodenwert. Dieser Berechnet sich nach der u.g. Formel. V = (qⁿ-1) / (qⁿ * i) Dabei steht V für Vervielfältiger, i ist der Liegenschaftszins, q ist i + 1 und n ist die Restnutzungsdauer.

Faktor 5: Bauliche Umstände

Hier geht es um den Zustand des Gebäudes. Wurden, genau wie beim Auto, regelmäßige notwendige Arbeiten durchgeführt, oder gibt es Investitionsrückstaus, weil z.B. die Eigentümer nötige Reparaturen immer abgelehnt haben. Die kann jedoch nur von einem Gutachter bewertet werden, der sich vor Ort das Gebäude anschaut. Ist eine Hausverwaltung vorhanden, die das Objekt schon länger betreut, kann man in der Regel hier erfahren, was bisher durchgeführt wurde und was nicht. Beispielrechnung:

Wohnfläche:	422 m²
Rohertrag pro Jahr:	422 m² x 6 € x 12 Monate = 30.384 € pro Jahr ( 6 Euro sind hier die Kaltmiete pro QM)
Bewirtschaftungskosten (25%):	30.384 x 0,25 = 7.596 €
Reinertrag:	Rohertrag – Bewirtschaftungskosten 30.384 – 7.596 = 22.788 € (Anstatt des Prozentsatzen kann man auch die nicht umlegbaren Nebenkosten aus der letzten Hausgeldabrechnung nutzen)
Bodenwertverzinsung:	Bodenwert x Liegenschaftszins 88.000 x 0,05 = 4.400 €
Gebäudereinertrag:	Reinertrag – Bodenwertverzinsung 22.788 – 4.400 = 18.388 €
Vervielfältiger:	18,26
Gebäudeertragswert:	Gebäudereinertrag x Vervielfältiger 18.388 x 18,26 = 335.764 €
Bauliche Umstände	Investitionsrückstau (Dach muss z.B. erneuert werden): 33.000
Ertragswert gesamt:	Gebäudeertragswert – Bauliche Umstände + Bodenwert 335.764 – 33.000 + 88.000 = 390.764 €
Gerundeter Ertragswert:	391.000€

Fazit:

Vorteil des Verfahrens: Stützt sich auf die aktuelle Vermietungssituation Nachteil des Verfahrens: Der Ertragswert wird stark vom Liegschaftszins beeinflusst, für den oft nicht ausreichende Daten zur Verfügung stehen. Bei schnellen Mietpreisveränderungen kann der tatsächliche Ertragswert höher liegen. Sind Sie aus Heidelberg oder Umgebung? Dann helfen wir Ihnen gerne, Ihre Immobilie zu verkaufen und das völlig ohne Kosten für Sie als Verkäufer. Nutzen Sie das Kontaktformular auf der rechten Seite. Sind Sie nicht aus Heidelberg oder in der Umgebung? Dann können wir Ihnen unseren Partner empfehlen, der Ihnen einen passenden Makler vorschlägt. Klicken Sie dazu hier.

Sie wollen eine schnelle Marktwertermittlung? Direkt zum Onlinerechner mit Sofortauskunft Den Hauptartikel über Immobilienbewertung Allgemein finden Sie hier Weiter zu: Immobilienbewertung nach dem Sachwertverfahren bzw. Verkehrswertverfahren Weiter zu: Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren / Marktwertverfahren Einen früheren Artikel zur Immobilienbewertung finden Sie hier Author: Marco Feindler, M.A. Geschäftsführer und Inhaber