Wie wird die Wohnfläche berechnet?

Wie wird die Wohnfläche berechnet? Wohnflächenberechnung erklärt.

Wie wird die Wohnfläche berechnet? Das Thema Wohnflächenberechnung führt regelmäßig zum Streit, weil das die Basis für den Mietpreis ist. Stellt sich innerhalb eines Mietverhältnisses heraus, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu hoch angegeben wurde, wird auf Basis des tatsächlichen Quadratmeterpreises die Kaltmiete angepasst. Aktuell gibt es in Deutschland keine einheitliche Berechnungsmethode. Es kann aktuell die Methode nach DIN 277 herangezogen werden und die Methode nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV). Die Methode nach DIN 277 weist eine höhere Wohnfläche aus, was im folgenden erklärt wird. WICHTIG: Vergleichen Sie somit die Kosten von zwei Immobilien auf Basis der Wohnfläche, muss immer geprüft werden, nach welcher Methode die Wohnfläche berechnet wurde. Ansonsten vergleichen Sie Äpfel mit Birnen. Die Wohnfläche ist die Summe aller anrechenbaren Grundflächen der Räume, die zu einer Wohnung gehören. Das Problem ist hier das Wort anrechenbar, denn je nach Methode fließt nicht immer die gesamte Wohnfläche in die Berechnung mit ein. Insb. Dachschrägen oder Terassen verändern je nach Methode die berechnete Wohnfläche stark.

Die Methode nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV)

Um die Berechnung durchzuführen, muss man zuerst definieren, welche Räume überhaupt in die Berechnung mit einfließen. Folgende Räume dürfen einbezogen werden:

Wohnzimmer
Schlafzimmer
Esszimmer
Flure und Dielen
Küchen
Badezimmer
Toiletten
Nebenräume wie Besen- und Speisekammern, Vorräume und Schrankräume
Beheizte Wintergärten und beheizte Schwimmbäder zu 100%
Unbeheizte Wintergärten und unbeheizte Schwimmbäder zu 50%
Balkone, Loggien, Terassen und Dachgärten: Mind. 25%, sofern eine hohe Qualität vorliegt, bis zu 50%. Dieser Ermessensspielraum ist nicht näher spezifiziert und somit subjektiv.

Folgende Räume dürfen NICHT einbezogen werden:

Abstellräume außerhalb der Wohnung, wie z.B. Kellerräume- oder Dachbodenräume
Heizungsräume
Waschküchen und Trockenräume
Garagen

Sonderregelungen und abzuziehende Flächen:

Alle Flächen dürfen zu 100% angerechnet werden, wenn lichte Höhe mind. zwei Meter beträgt
Liegt die lichte Höhe zwischen einem und zwei Meter, dann dürfen nur 50% angesetzt werden. (z.B. bei Dachschrägen)
Alles unter einem Meter darf nicht zur berechneten Fläche gezählt werden

Abzuziehen ist ebenfalls:

Grundflächen von Schornsteinen, Vormauerungen, Säulen und Pfeilern mit einer Grundfläche über 0,1 Quadratmeter und ab 1,5m Höhe
Treppen mit mehr als drei Stufen und die Treppenabsätze
Türnischen
Wand- und Fensternischen, die nicht bis zum Boden reichen oder weniger als 13 cm Tiefe haben

Die Methode nach DIN 277

Diese Flächenberechnung ergibt, wie oben bereits schon erwähnt, bei der Berechnung eine höhere Wohnfläche. Die Unterschiede zur WoFIV Methode sind wie folgt:

Die Grundfläche wird über die Außenmaße des Gebäudes bestimmt
Davon wird dann die sog. Konstruktionsfläche abgezogen, um die Netto Grundfläche zu bestimmen
Diese Grundfläche wird dann in Nutz-, Funktions- und Verkehrsfläche unterteilt
Die Wohnfläche ist dann die Summe von Nutz- und Funktionsfläche
Balkone, Kellerräume und Flächen unter Dachschrägen werden zu 100% berechnet. Alleine das kann schon eine bis zu 20% größere Wohnfläche ausmachen

Author: Marco Feindler, M.A. Geschäftsführer und Inhaber